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  文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 杨红旭

  嘴笨 从长周期看,未来深圳房价还将再创新高。但从短周期看,深圳房价大势已去,未来两年左右,将累计下跌二三成左右。深圳房价再反弹一波(即5浪上涨)这麼三成概率,都都可否能考虑停止买入。

深圳房价再反弹概率很小

  根据最新的政策与市场动态,正式将深圳房价跌预警级别,由橙色预警升级为红色预警!

  深圳房价下跌四级预警系统的含义:

  四级:暗蓝色预警:市场偏热,房价涨速过快(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶),后市涨势将放缓。投机需求可考虑停止买入。意味是:即便后市还能上涨60 %,但交易成本约10%;意味后市上涨小于10%则亏钱。风险与收益相近。

  三级:黄色预警:市场过热,房价上涨缓速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后1-有有有一另另一个季度),后市涨势将进一步放缓。投机需求不应买入,投资需求可考虑停止买入。意味是:即便后市还能上涨20%,但交易成本约10%,还有意味房价上涨严重不足10%。风险大于收益。

  二级:橙色预警:市场温和,房价上涨缓速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后超过有有有一另另一个季度),后市涨势将进一步放缓。投机需求应卖出,投资需求不应买入,改善需求可考虑停止买入。

  一级:红色预警:房价接近停涨或现在现在随后刚开始 高位盘整(对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零),后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出,改善需求不应买入,刚需可考虑停止买入。

  为有哪些此时决定升级预警等级?五大理由如下:

  第一,实际房价意味现在现在随后刚开始 盘整或小跌

  以安居客二手房价格为参照,可知过去一年深圳房价经历了有有有一另另一个阶段:去年二季度暴涨,三季度盘整,四季度后半段今年3月再度上涨。3月下旬出新政后,4月房价下跌,5月继续下跌。

  按股票波浪理论,一轮上升周期中,有所谓的“五浪理论”,意味套用在本轮深圳房价上,则去年二季度为1浪上涨,去年三季度为2浪回调,11月现在现在随后刚开始 为3浪大涨,今年4月步入4浪回调,其后是是否是还有5浪冲顶,不得而知。按照当前的政策与市场形势,我预计出现5浪的概率这麼三成左右。

  同样是安居客的数据,上海表现略强于深圳,3月下旬上海新政比深圳严厉,但4月上海房价继续涨,5月则微跌。

  再来看北京,北京基本上没出有哪些新政(除了打击首付贷),为什么我么我让北京房价比沪深强势,4月大涨,5月小涨。

  再来看另一组数据:中原二手房价格指数。4月环比3月,六大城市中,这麼深圳房价出现下跌,什么都深圳现在现在随后刚开始 了此前18个月的连涨势头。按照过去十年我国房地产短周期规律,有有有一另另一个城市房价连涨18个月,为什么我么我让涨幅全国最高,这麼他的首次下跌,就发出了强烈信号:从短周期来看,房价很意味见顶了!

  在上述四级预警机制中参照的70城房价指数数据,由国家统计局组阁 ,具有滞后性,一般比实际市场具体情况滞后二有有有一另另一个月,在当前你这俩关键时点,不再等待的图片 你这俩滞后指标的变向了,就以安居客跟生原指数为主要参考。

  第二,成交量暴跌,供求关系逆转

  上述讲了房价变化,而价格变化与成交量关系密切。4月份环比3月,北上广深新房成交量的增幅分别为9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%,同比增幅分别为-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。

  显而易见,另一个城市当中,广州具体情况最好,而深圳最糟!你这俩变化,与3.25政策密切相关。打压性政策出台后,成交量一般都都可否 收缩。二手房同样。

  但问题图片关键是:成交量收缩有几个月以前,都都可否 再度反弹吗?历史上,确都都可否 相似2010年4月史上最严政策“国十条”出台后,一线楼市收缩三另一个月,又反弹了一波,价格也小涨了一波。为什么我么我让,老杨认为下三天京沪深,意味都都可否 有一波反弹。

  但按概率大小排序:则北京大于上海,上海大于深圳。深圳成交量反弹的概率最小,为什么我么我让即便成交量小幅反弹,价格意味也弹不动了。意味就在于:2015年至今年一季度,深圳房价涨幅最大,涨过头了!

  从技术上分析,2015年三季度,深圳的成交量就曾收缩过,随后再度反弹。而这次收缩以前,再度反弹的动能进一步弱化。强弩之末嘛。

  第三,政策面逆转了,板块轮动过去了

  3月25日政策收紧,是深圳楼市降温的关键因素。而未来一年,这有有有一另另一个因素将始终趋于稳定,不多消失。在房地产短周期中,政策就像是巨轮,一旦转向,就会持续两年左右,不多轻易调头。

  从老杨的房地产板块轮动学说来看,深圳与上海意味轮动过了,当前最热的城市是南京、合肥、厦门,为什么我么我让才是北京和广州。

  有有哪些正热的城市,在房价持续上涨以前,地方政府也会新出台或升级调控最好的法律法律依据,抑制房价。在热点城市有有有一另另一个接有有有一另另一个出台紧缩政策的过程中,前面已热过的城市,即便市场已降温,什么都能重新放松政策!这麼等到全国大每种楼市轮动升温了一遍,为什么我么我让全国楼市整体再次降温以前,有有哪些冷了许久的城市,才意味被允许重新放松政策。

  第四,市场“负反馈”机制形成,预期转冷趋势确立

  市场参与者的情绪与预期,对于市场走势形成“反馈”效应。在房价上涨过程中,受赚钱效应的刺激,亲戚亲戚大伙预期向好,购房更加积极,于是房价加速上涨,这是三种“正反馈”。

  而当房价止涨,意味现在现在随后刚开始 下跌,意味亲戚亲戚大伙认为政策打压还将继续,认为房价还将继续下跌,于是市场预与者的预期变坏,于是购房者这麼来不多的观望,业主与开发商降价卖房问题图片增多。于是形成了三种“负反馈”。当前,深圳楼市中的负反馈机制意味形成,不太容易再度逆转。

  第五,香港房价下跌的利空影响

  以前,我曾提到过香港楼市降温,对于深圳的负面影响。意味说去年下三天,还能难断定香港房价出现拐点,这麼现在来看,形势意味选折 :香港房价进入下跌通道,为什么我么我让将持续几年时间。

  过去几十年,深圳楼市都都可否 随后 的受到香港楼市的影响。香港投资性购房者在深圳的买卖行为,会助涨或助跌深圳房价。2016年,香港房价的持续下跌,必然从实际交易层面跟生理层面,双重影响深圳楼市。

  最后,在你这俩时点,将深圳房价下跌预警升级为最高级别的红色预警,说嘴笨 ,老杨还随后 小纠结。意味,在市场收缩有几个月后,仍趋于稳定下三天再涨一波的意味,嘴笨 什么都小概率。意味再观察有有有一另另一个月以前,再来决定是是否是发出红色预警,意味会更保险些。

  为什么我么我让,既然按照我的逻辑框架,推导出来深圳再反弹一波(即5浪上涨)这麼三成概率。这麼,就应该升级为红色预警!即便下三天再来一波小反弹,也属于最后挣扎。从理性经济人宽度分析,市场参与者不应去赌你这俩小概率事件!

  最后,再来重申一下红色预警的含义:房价接近停涨或现在现在随后刚开始 高位盘,后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出,改善需求不应买入,刚需可考虑停止买入。

  老杨还想提醒亲戚亲戚大伙随后 :嘴笨 从长周期看,未来深圳房价还将再创新高。但从短周期看,深圳房价大势已去,未来两年左右,将累计下跌二三成左右。

  此时,深圳地少人多、高新产业发达、收入高、人口流入多,有有哪些所谓的利好,都这麼有哪些价值了,暂时来看,这麼将亲戚亲戚大伙视为粪土!

  (本文作者介绍:上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)